Mannheimer Mietspiegel

Mannheimer Mietspiegel 2023/2024 veröffentlicht – der Mietspiegel ist nicht qualifiziert

Der neue Mannheimer Mietspiegel wurde Anfang Februar beschlossen. Wir sind der Meinung, dieser Mietspiegel kann nicht mehr als qualifiziert im Sinne des Gesetzes gelten. Warum das so ist und alles wichtige rund um den neuen Mannheimer Mietspiegel finden Sie hier:

Streitpunkt Qualifikation – Folgen für die Rechtsanwendung

Die Stadt Mannheimer hat den neuen Mannheimer Mietspiegel 2023/2024 beschlossen. Es handelt sich um eine sog. Fortschreibung. Die durchschnittliche Mietpreissteigerung liegt bei 1,3 %, die durchschnittliche Quadratmetermiete beträgt 8,48 €. Das ist der niedrigste Anstieg der letzten Jahrzehnte. Er steht im deutlichen Widerspruch zu den aktuellen Mietpreisentwicklungen am Markt. Die tatsächlich ortsübliche Vergleichsmiete liegt unserer Ansicht nach bei mehr als 9,50 €/m2. Bei den Flächen von 62 m2 bis einschließlich 76 m2 gab es keine Veränderung gegenüber dem Vorgänger- mietspiegel. Bei einer Wohnfläche von 150 m2 ist die Basismiete sogar um 1 ct. gesunken! Ursache für den geringen Anstieg könnte die Bautätigkeit in Mannheim vor allem auf den Konversi- onsflächen sein. Wahrscheinlicher erscheint aber die Vermutung, dass es durch die erneute Einbeziehung der Wohnungen der GBG zu einer Verzerrung des Ergebnisses kam, um nicht zu sagen, der Mietspiegel wurde zu Gunsten der Mieter „schöngerechnet“. Es ist fraglich, ob ein Mietspiegel in dieser Form seine angedachte Befriedungsfunktion überhaupt noch erfüllen kann.

Der neue Mietspiegel wirft wieder erhebliche juristische Probleme und Fragestellungen auf, v. a. kann er unserer Rechtsauffassung nach nicht mehr als qualifiziert im Sinne des Gesetzes gelten.

Wieso ist der Mietspiegel nicht qualifiziert?

Nach Ansicht der Stadt und des Mannheimer Mietervereins handelt es sich bei dem neuen Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB. Das sehen wir grundlegend an- ders. Für die Fortschreibung sind zwei Fristen zu beachten. Zwischen dem Zeitpunkt der Datenerhebung des alten und der Datenerhebung des neuen Mietspiegels darf ein Zeitraum von maximal zwei Jahren liegen. Stichtag der Datenerhebung des letzten Mietspiegels war der 01.07.2020, die Erhebung der Daten fand im August 2020 statt. Die Datenerhebung für den jetzigen Mietspiegel fand erst im November 2022 statt. Auch wenn der Stichtag der zu berücksichtigten Mieten der 01.07.2022 sein soll, ist zweifelhaft, dass dies bei den Befragten auch immer ausreichend geprüft worden ist. Aber selbst wenn das noch juristisch vertretbar war, so wurde die zweite Frist nicht gewahrt: Auch 2 zwischen der Veröffentlichung des alten und der des neuen Mietspiegels darf ebenfalls nur ein Zeitraum von zwei Jahren liegen. Der Mietspiegel 2021/2022 wurde am 15.12.2020 veröffentlicht, so dass der neue Mietspiegel spätestens am 15.12.2022 hätte veröffentlicht werden müssen. Tatsächlich ist dies erst fast zwei Monate später erfolgt. Damit ist die Frist von zwei Jahren nach § 558 d Abs. 2 Satz 5 BGB nicht gewahrt.

Und damit ist der jetzt vorgelegte Mietspiegel nicht mehr als qualifiziert im Sinne des Gesetzes anzusehen.

Was bedeutet das für zukünftige Mieterhöhungen?

Eine Mieterhöhung muss nicht mehr zwingend (auch) mit dem neuen Mietspiegel begründet werden. Bekanntlich kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch die Vorlage von mindestens drei Vergleichsmieten oder durch ein mit Gründen versehenes Sachverständigengutachten begründet werden. Gibt es in der betreffenden Gemeinde aber einen qualifizierten Mietspiegel, der auf die betreffende Wohnung anwendbar ist, so sind diese Angaben gem. § 558a Abs. 3 BGB auch dann dem Mieter mitzuteilen, wenn der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein anderes zulässiges Begründungsmittel stützt. Diese Verpflichtung gilt nicht, wenn es sich nur um einen einfachen, nicht qualifizierten Mietspiegel handelt. Der Vermieter kann dann allein ein anderes ge- setzeskonformes Begründungsmittel verwenden, ohne auf die Mietspiegelwerte verweisen zu müs- sen.

Was kann man als Vermieter nun machen?

Wie das Amtsgericht Mannheim (und die späteren Instanzen) mit der Rechtsfrage der Qualifikation des Mannheimer Mietspiegels umgehen werden, ist offen. Sofern der Mieter einem Mieterhöhungs- verlangen zustimmt, hat der Vermieter im Ergebnis keine Probleme.

Aber solange die Frage nicht gerichtlich geklärt ist, droht einem Vermieter, der entgegen § 558a Abs. 3 BGB die Angaben aus dem Mietspiegel nicht mitteilt, eine Niederlage im Prozess, wenn der Mieter sich gegen die Mieterhöhung wehrt. Denn ein Mieterhöhungsverlangen etwa nur auf der Ba- sis von Vergleichswohnungen wäre formal unwirksam, wenn der Mietspiegel als qualifiziert anzusehen wäre und es im Erhöhungsschreiben keine entsprechenden Angaben gab.

Wenn man das im Hinterkopf behält, gibt es derzeit für Vermieter vier Möglichkeiten, eine Mieterhöhung umzusetzen:

Der Vermieter begründet seine Mieterhöhung mit dem aktuellen Mietspiegel in der vorliegenden Form und geht auf die Frage der Qualifikationswirkung gar nicht erst ein. Wenn man auf diesem Weg eine wirtschaftlich sinnvolle Mieterhöhung begründen kann, ist dies ein einfacher Weg.
Man begründet die Mieterhöhung mit Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen (und erzielt damit ein wirtschaftlich besseres Ergebnis als mit dem Mietspiegel). Dann muss man entscheiden, ob man dabei zusätzlich die Angaben aus dem Mietspiegel mitteilt, und der Mieter so erkennt, dass der Mietspiegel ein (deutlich) niedrigere Mieterhöhung zulassen würde.
- Verzichtet man auf die Angaben, droht in einem späteren Prozess eine Niederlage, da das Gericht möglicherweise die Qualifikationswirkung entgegen unserer Rechtsauffassung bejaht.
- Man teilt die Angaben mit und lässt es auf einen späteren Prozess ankommen. Möglicherweise kann man auf diesem Weg dem Mieter im Vorfeld einer gerichtlichen Auseinandersetzung zu einer Verhandlungslösung bewegen. Auch er kann sich nicht darauf verlassen, dass ein Gericht im Streitfall zu seinen Gunsten entscheidet.

Wie entscheidet der Richter bei einer Mieterhöhung mit Vergleichsmieten?

Wenn das Gericht nicht zudem Ergebnis kommt, der aktuelle Mietspiegel ist qualifiziert, stellt sich die Frage, wie der Richter zu ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Die im Rahmen der Mieterhöhung angegebenen Vergleichsmieten dienen an sich nur als Türöffner für den Prozess, in dessen Verlauf dann ein Sachverständigengutachten zur Miethöhe erstellt wird. Nun hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20) aber entschieden, dass das Gericht auch auf der Basis eines einfachen Mietspiegels im Wege der Schätzung über die zulässige Miethöhe befinden kann. Das Gericht kann also einfach den neuen Mannheimer Mietspiegel anwenden, ohne ein Sachverständigengutachten einholen zu müssen. Ob dies juristisch tragbar ist, wenn ein Vermieter mehr als drei Vergleichsmieten (z. B. 10) vorlegt, bleibt ebenfalls abzuwarten.

Wie geht Haus & Grund Mannheim mit der Sache um?

Wir unterstützen unsere Mitglieder auf zwei Ebenen. Zum einen werden wir einen Musterprozess anstoßen, um eine rechtssichere Entscheidung zur Frage der Qualifikationswirkung herbeizuführen. Dies wird leider Zeit in Anspruch nehmen.

Zum anderen werden wir mit Hilfe unserer Mitglieder für Mannheim eine Vergleichsmietendatenbank aufbauen. Zusammen mit den jährlichen Mitgliederschreiben werden entsprechende Fragebögen versendet werden. Diese werden derzeit entworfen. Wer den Fragebogen vollständig ausgefüllt zurückreicht, kann die Mitteilung von Vergleichsmieten beanspruchen. Unter allen Teilnehmern werden zudem Preise ausgelost.

Stand: 09.02.2023

» Infoblatt - Der Mannheimer Mietspiegel 2023 (PDF-Download)