Tag des Eigentums 2024

Mannheimer Mietspiegel nicht qualifiziert

Zum Tag des Eigentums am 13. April begrüßte RA Josef Piontek bei schönstem Frühlingswetter Mitglieder und Gäste in der gut gefüllte Rheingoldhalle in Neckarau. Nachdem er in einem kurzen Überblick die Struktur und das Leistungsangebot von Haus & Grund Mannheim dargestellt hatte, ging er auf den aktuellen Mannheimer Mietspiegel ein. Weil die Stadt es bei der Veröffentlichung versäumt habe, wichtige Fristen einzuhalten, spreche Haus & Grund diesem das Merkmal „qualifiziert“ ab. Auch das Mannheimer Amtsgericht teile diese Bedenken. In der Folge müsse der Mietspiegel nicht zur Begründung von Mieterhöhungen herangezogen werden. Alternativ könnten Mieterhöhungen beispielsweise mit drei Vergleichsmieten begründet werden. Der Verein unterstütze seine Mitglieder dabei mit einer eigenen Vergleichsmietendatenbank. Das finanzielle Risiko, dass der Mieter die höhere Miete nicht akzeptiere und der Vermieter diese unter Vorlage eines Gutachtens einklagen müsse, könne mit einer Vermieterrechtschutz-Versicherung begrenzt werden.

Umlagefähigkeit der Kabelgebühren endet

Im Anschluss informierte Geschäftsführer Dr. Andreas Paul über die Umlagefähigkeit der Kabelanschlussgebühren. Über Jahrzehnte sei es möglich gewesen, diese als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Weil der Gesetzgeber dem Endkunden mehr Freiheit bei der Wahl des Anbieters einräumen wolle, ende diese gängige Praxis nun zum 1. Juli 2024. Vermieter müssten beachten, dass Mieter danach nicht mehr verpflichtet seien, die Umlage der Kabelanschlussgebühren zu akzeptieren. Damit sie nicht auf diesen Kosten sitzen blieben, empfehle Haus & Grund Vermietern, von ihrem Sonderkündigungsrecht, spätestens bis zum 30. Juni 2024, Gebrauch zu machen. Für die künftige Umlage der Kosten gebe es unterschiedliche Lösungen – von einer (gedanklichen) Einpreisung in die Miete, über eine stillschweigende Vereinbarung mit dem Mieter bis hin zu einem schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Vermieter, die unsicher seien, welche Lösung für sie geeignet sei, sollten auf das Beratungsangebot des Vereins zurückgreifen. Ansonsten sollten Vermieter von dem bestehenden Sonderkündigungsrecht rechtzeitig Gebrauch machen.

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Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz

Als so genanntes „Heizungsgesetz“ habe die Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes im letzten Jahr viele Eigentümer verunsichert. Auch dem Wirken von Haus & Grund sei es zu verdanken, dass die ursprünglichen Pläne nicht umgesetzt wurden und lediglich eine entschärfte Fassung zum Jahresanfang in Kraft getreten sei. Danach gebe es keine generelle Pflicht, die (fossil betriebene) Heizung vor dem Jahr 2045 auszutauschen. Für neue Heizungen sei jedoch ein Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energien verpflichtend, wobei es Übergangsfristen und Ausnahmeregelungen gäbe. In diesem Zusammenhang sei auch die Existenz eines kommunalen Wärmenetzes ausschlaggebend bzw. ob ein solches künftig zur Verfügung stehe. Für betroffene Eigentümer hat Haus & Grund Mannheim sein Beratungsangebot erweitert.

Wärmeplanung in Mannheim

Matthias Schöner (MVV Energie AG) und Oliver Prahl (Klimaschutzagentur Mannheim) gaben einen Überblick zum aktuellen Stand der Wärmeplanung in Mannheim. Ziel sei es, bis zum Jahr 2035 in Mannheim 10.000 Gebäude mit Fernwärme zu versorgen. Unter www.mvv.de könnten Interessenten selbst einen Verfügbarkeits-Check für ihre Immobilie vornehmen. Dort wo es nicht möglich sei, einen Fernwärme-Anschluss anzubieten, setze man auf dezentrale Lösungen auf Basis erneuerbarer Energien, insbesondere Wärmepumpen, aber auch Holzpellet-Heizungen. Die Referenten verwiesen auf die umfangreiche Fördermittel-Beratung (www.klima-ma.de) und stellten abschließend ein Finanzierungsbeispiel vor.

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Podiumsdiskussion zur kommunalen Wohnungspolitik

Nach der Mittagspause, die von vielen zu einem Besuch der Fachausstellung im Foyer genutzt wurde, folgte die Podiumsdiskussion zur Wohnungspolitik in Mannheim, an der Claudius Kranz (CDU), Reinhold Götz (SPD), Patric Liebscher (Die Grünen), Volker Beisel (FDP) und Dr. Thomas Steitz (Mannheimer Liste) teilnahmen, es moderierten Josef Piontek und Dr. Andreas Paul. Einig war man sich darüber, dass mehr Wohnraum geschaffen werden müsse, über den richtigen Weg dorthin wurde kontrovers diskutiert. Es kam zu einem Schlagabtausch zwischen Befürwortern der bisherigen Politik, die beim Wohnungsbau auf Sozialquote, Wohnungsfonds und städtische Vorkaufsrechte setze, sowie eine durch Mietspiegel und Mietpreisbremse gedeckelte Mietenpolitik befürworte. Dem hielten die Anhänger einer liberaleren Politik entgegen, dass gedeckelte Mieten und die Sozialquote Investoren abschrecke. Diese würden nur dann neue Wohnungen bauen, wenn sie eine angemessene Rendite erwarten könnten. Die aktuellen Zinsen und Baupreise drückten diese Erwartungen zusätzlich. Bei allen wohnungspolitischen Positionen und Überlegungen werde der private Eigentümer, der im Bestand vermiete, nicht angemessen berücksichtigt, wandte Josef Piontek ein. Dabei stellen die privaten Vermieter fast zwei Drittel des Wohnungsangebots. Er verwies auf die Gefahr, dass Immobilien bei gedeckelten Mieten zunehmend verfallen würden und fügte abschließend hinzu, dass ein breites Wohnungsangebot zu einem Mietpreis, der durch freie Marktkräfte bestimmt werde, immer noch der beste Mieterschutz sei.

WEG- und Mietrecht

Zum Abschluss der Veranstaltung erläuterte RA Holger Bräuer ein aktuelles BGH-Urteil zur geänderten Kostenverteilung bei einem defekten Doppelparker. Danach könne die Eigentümergemeinschaft, abweichend von der bisherigen Verteilung, Reparaturkosten am Gemeinschaftseigentum, nur den Eigentümern aufbürden, die von der Nutzung profitierten (siehe auch Seite 292). 

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RA Frank Starosta konzentrierte sich auf ein Urteil zur Untervermietung einer Einzimmerwohnung. Der BGH (Az. VIII ZR 109/22) hatte einem Mieter, für einen längeren Auslandaufenthalt die Untervermietung seiner Einzimmerwohnung gestattet. Lediglich die Erlaubnis müsse er formell beim Vermieter einholen. Sein berechtigtes Interesse, das für die Zustimmung des Vermieters nötig sei (§ 553 BGB), sähen die Richter regelmäßig als gegeben an.

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Mitgliederversammlung

Im Anschluss an den Tag des Eigentums 2024 fand die jährliche Mitgliederversammlung des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verbands Mannheim e. V. statt. Nach der Begrüßung durch den 1. Vorstand, Rechtsanwalt Josef Piontek, berichtete der Geschäftsführer, Dr. Andreas Paul über das abgelaufene Geschäftsjahr 2023. Das Jahr konnte mit einem positiven Ergebnis abgeschlossen werden. Auch die Mitgliederentwicklung hat sich weiter positiv entwickelt.

Im Bereich der Beratungstätigkeit waren die zahlreichen rechtlichen Fragen rund um das neue Gebäudeenergiegesetz hervorzuheben, das Anfang 2023 mit einem problematischen Gesetzesentwurf hohe Wellen schlug und zu großer Verunsicherung bei den Immobilieneigentümern führte. Dank der Arbeit unseres Zentralverbands könnte noch Einfluss auf das Gesetzgebungsverfahren genommen werden. Neben den Dauerbrennern im Tagesgeschäft, wie Kündigungen und Betriebskostenabrechnungen, war die Unterstützung durch den Verein im Rahmen der Grundsteuerreform weiter stark nachgefragt. Da nun die entsprechenden Bescheide ergingen, wurde die Einlegung von Rechtsmitteln ein wichtiges Thema für die Mitglieder. Zum Jahresende rückte verstärkt das Thema Umlage der Kabelgebühren in den Fokus. Das bisherige Nebenkostenprivileg fällt Mitte 2024. Mieter müssen dann diese anteiligen Kosten nicht mehr tragen. Viele Eigentümer fragen sich daher zurecht, was sie nun tun müssen.