Klimaschutz im Immobilienbestand

Erhebliche energetische Anforderungen für Gebäudeeigentümer

Das Thema Klimaschutz ist in aller Munde. Mit der umfassenden Reform des Gebäudeenergiegesetzes sehen sich Gebäudeeigentümer erheblichen energetischen Anforderungen gegenüber. In Mannheim wird dabei auch intensiv darüber diskutiert, ob die Stadt bis zum Jahr 2030 das mit dem Klimaschutzaktionsplan selbstgesteckte Ziel der Klimaneutralität erreichen kann. 

Besonders kritisch wird dabei neben etwa dem Verkehr der Gebäudebestand gesehen. Hier seien größere Anstrengungen notwendig. Derzeit werden ca. nur 1 % der Bestandsgebäude jährlich energetisch saniert. Diese Quote müsse deutlich höher werden, wenn man das Ziel der Klimaneutralität zumindest nicht erst irgendwann erreichen will. Ob der Klimaschutzaktionsplan ein realistischer Rahmen ist, soll an diese Stelle nicht erörtert werden. Aber es ist sicher richtig und wichtig, dass man das Thema angeht. Klimatische Veränderungen bekommen wir gerade in den Sommermonaten sehr deutlich zu spüren. Und man soll nicht glauben, dass es auf absehbare Zeit deutlich besser werden wird. 

Viele Probleme in der Umsetzung

Die Liste der praktischen und faktischen Probleme der energetischen Modernisierung ist lang. Der Handwerkermangel macht sich hier ebenso bemerkbar wie die in einzelnen Bereichen fehlenden Bauteile und Komponenten. Daneben kosten energetische Sanierungen generell viel Geld, nicht nur für Handwerker und Material. Wer in Baden-Württemberg sein Dach erneuern oder dämmen lässt, muss in aller Regel auch gleich noch das Thema Photovoltaik angehen. Das ist ein nicht unerheblicher zusätzlicher Kostenfaktor. Aber hält das Dach das überhaupt aus? Also muss man unter Umständen auch noch die Statik prüfen. Und dann sollte man sinnvollerweise noch über eine Speichermöglichkeit nachdenken. Denn Strom wird nicht immer nur benötigt, wenn die Sonne scheint. Bei der Dämmung der Gebäudehülle kommt man vielleicht auf das Nachbargrundstück – wann darf man das? 

Im Hinblick auf die Kosten ist Förderung ein wichtiges Thema. Durch diesen Dschungel kommt man als „Normalsterblicher“ aber kaum noch durch, zumal Förderungen heute oft schon weder eingestellt worden sind, bevor man die eigene Planung abgeschlossen hat. Aktuell sind seit dem 07. August wieder verschiedene Fördertöpfe (fast) leer. 

Es ist vor diesem Hintergrund nachvollziehbar, dass mancher Eigentümer das Thema nicht gerade sehr motiviert angeht. Hier ist noch viel Beratung und Unterstützung notwendig. Mit der Klimaschutzagentur haben wir in Mannheim dazu eine sehr gute Stelle. Eine Sanierungskampagne seitens der Stadt kann hier einen zusätzlichen Schub auslösen. 

Modernisierung im Mietrecht – oft ein unbekanntes Thema

Und mit der Beauftragung von Handwerkern und der Beantragung von Fördergeldern ist es nicht getan. Ein wichtiger Aspekt ist die richtige mietrechtliche Umsetzung. Die rechtlichen Hürden einer energetischen Modernisierung sind sehr hoch. Sie muss zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie führen. Wann ist das der Fall? Und auch unter formellen Gesichtspunkten macht das BGB in den §§ 555b ff. sehr klare Vorgaben, deren Nichteinhaltung schwerwiegende Folgen haben können. 

So muss eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555c BGB mindestens drei Monate im Voraus angekündigt werden. Der Mieter soll sich zum einen auf die Maßnahme einstellen können. Zum anderen soll er abschätzen können, ob es tatsächlich um eine energetische Modernisierung geht. Das ist in der Ankündigung in den Grundzügen darzustellen. Der Vermieter muss also quasi einen energetischen Vergleich zwischen dem jetzigen Istzustand und dem energetisch zukünftigen Zustand machen. Aber wie groß wird die energetische Einsparung am Ende wirklich sein? 

Weiter ist in der Ankündigung mitzuteilen, wann die Maßnahmen beginnen und wie lange sie dauern sollen und -sofern beabsichtigt- wie sich die Modernisierungsmaßnahme auf die zukünftige Miete auswirken wird (Stichwort: Modernisierungsmieterhöhung). Diese Berechnung ist inzwischen eine Wissenschaft für sich, da hier z. B. das Baualter der betroffenen Teile berücksichtigt werden muss. Daneben gibt es zwischenzeitlich eigene Kappungsgrenzen und Sonderregeln für den Heizungsaustausch. 

Dieses ganze Verfahren ist zeitaufwändig und Bedarf einer guten Vorbereitung, um die Duldungsflicht der Mieter herbeizuführen und mögliche Streitpunkte schon frühzeitig abzuwenden. Wird gegen die skizzierten Vorgaben verstoßen, können die Mieter die Maßnahme mit einem Baustopp (vorübergehend) aushebeln, da nur die wirksame Ankündigung eine Duldungspflicht auslöst. Und sie können eine spätere Modernisierungsmieterhöhung deutlich verzögern.

Viele Vermieter haben diese Faktoren und Anforderungen nicht auf dem Schirm, wenn sie sich an die Modernisierung ihrer Immobilie machen. Und dann wird es schnell zeitlich eng, denn an sich ist alles geplant, die Termine sind vereinbart. Man fragt sich an dieser Stelle, warum sich noch niemand ernsthaft darüber Gedanken gemacht hat, ob man die Ankündigungsfrist nicht reduzieren sollte. Drei Monate sind eine sehr lange Zeit in einem Bereich, in dem Handwerker nicht auf einen Auftrag gewartet haben.

Umstellung auf Fernwärme ist nicht die Generallösung

Ein besonderes Thema innerhalb des reformierten GEG ist der Bereich der Heizungen, da die Verwendung fossiler Brennstoffe enden soll und 2044 nach der geltenden Gesetzeslage enden wird. Mannheim ist nun in der relativ glücklichen Position, bereits einen Fernwärmeversorger zu haben. Aber damit ist die Umstellung auf Fernwärme noch nicht geschehen. Nur weil an meiner Adresse Fernwärme möglich ist oder sein wird, bedeutet es nicht, dass sie auch schon da ist. Es ist derzeit schwierig und zeitaufwändig, einen Beratungstermin bei der MVV zu bekommen bzw. dass einen Berater, der sich die Situation vor Ort ansieht. Und der eigentliche Anschluss braucht wieder Zeit, Geld und natürlich Handwerker.

Ein stadtweites Fernwärmenetz wird es nicht geben, es können nicht alle Immobilien angeschlossen werden, so dass wir technisch sinnvolle Heizungsalternativen brauchen. Erfreulicherweise entwickeln sich hier beispielsweise die Wärmepumpen relativ schnell weiter, so dass heute auch größere Objekte damit versorgt werden können. Die Geothermie entwickelt sich ebenfalls stetig. 

Über Folgeprobleme des Fernwärmeausbaus werden wir erst in den nächsten Jahren diskutieren. Hier stehen kritische Aspekte, wie Monopolbildung und möglicherweise geringe Flexibilität bei der Beheizbarkeit eines Objekts im Zentrum. Die Frage muss erlaubt sein, warum die MVV eine hohe Dividende ausschüttet und gleichzeitig die Preise zu Lasten der Kunden weiter anhebt. Aber es ist auch klar, dass eine dauerhafte Beheizung mit Gas oder Öl spätestens 2044 ihr Ende finden wird.

Fazit

Klimaschutz ist kein Selbstläufer und nicht einfach zu haben. Es gibt bereits Möglichkeiten, über die man sich als Eigentümer informieren kann. Hier wird sich in den nächsten Jahren sicherlich noch vieles weiterentwickeln. Dennoch ist ein zu langes Abwarten keine echte Option. Wir müssen und können die Zukunft heute gestalten. 

In diesem Zusammenhang muss man sich über einen weiteren Punkt im Klaren sein: Es ist nicht zu erwarten, dass zukünftige Bundesregierungen grundlegende Änderungen des GEG zurück zum früheren Rechtsstand machen werden.