Verwaltervertrag hat keine Schutzwirkung für Eigentümer mehr
Was beim Lesen zunächst etwas sperrig klingt, ist für Wohnungseigentümer eine wichtige Entscheidung. Bekanntlich ist Ende 2020 die WEG-Reform in Kraft getreten. Seitdem ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ein eigenes Rechtssubjekt mit eigenen Rechten und Pflichten. Der Verwalter ist „nur noch“ Vertreter dieser Gemeinschaft. Das hat grundlegende Konsequenzen für die Frage nach (Schadensersatz-)Ansprüchen.
Im vom BGH entschiedenen Fall (Urteil vom 5.7.2024, V ZR 34/24) hatte der Verwalter Zahlungen der Versicherung nach einem Wasserschaden erst verspätet an einen Eigentümer weitergeleitet. Deshalb nahm der Eigentümer die Verwaltung wegen der Rechtsverfolgungskosten in Anspruch. Und hier hat der BGH auf der Grundlage der neuen Rechtslage (und abweichend vom alten Recht) entschieden: zu Unrecht!
Anspruchsgegner ist nicht die Verwaltung als Vertreter der GdWE, sondern die Gemeinschaft der Eigentümer selbst. Die Verwaltung obliegt seit der Reform gem. § 18 Abs. 1 WEG nur noch der Gemeinschaft. Diese erfüllt diese Aufgaben durch ihre Organe. Sie schuldet dem einzelnen Wohnungseigentümer aus § 18 Abs. 2 WEG die ordnungsmäßige Verwaltung. Daher muss sich der Eigentümer mit seinen Ansprüchen an die Gemeinschaft wenden und nicht an die Verwaltung.
Wird die GdWE von einem Eigentümer in Anspruch genommen, so hat sie wiederum einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter als ihr Organ. Vereinfacht kann man also sagen, dass Ansprüche rund um das Gemeinschaftseigentum und seine Verwaltung mit und über die GdWE abzuwickeln sind.
